二手房买卖, 如何防范中介陷阱(原创首发)

    作者:居家民安 提交日期: 2018-04-07 21:18:27

    二手房买卖, 如何防范中介陷阱

           买房、卖房,对所有人来说,都是一件大事,二手房所有的风险陷阱只来源于两处:你的上家和房产中介。 

         1)陷阱:网上虚假房源信息泛滥

    在二手房网站上,房源多到眼花缭乱,但是,其中真实房源不会超过40%,真实房源里还有至少一半是重复的房源。装修时尚,价格低廉的虚假房源,目的只有一个:吸引潜在客户拨打他们的电话,然后保存你的电话,接下来就是频繁的推销。当电话接通后,中介人员通常有两套说辞:一是不好意思,这套房子刚刚卖掉,还没来得及从网上撤下来;二是这个房子在的,但是上家出差了,现在联系不上,我先带你看看其它房源吧。

    破解方法:以此作为委托中介和了解行情的途径。其实,你只要认清网上虚假房源多这个现实就可以了,千万别当真,不要钻牛角尖非要看那套性价比高到不正常的房子,更不可以此作为改善置换的目标,否则会死的很惨。对你来说,目的就是联系上中介,说出你要购买房子的要求即可,然后让中介人员在满足你要求房源刚出来的时候第一时间联系你。网上很多房源其实就是同一套。

      2)陷阱:小中介更容易被坑

    这里说的小中介指那种夫妻老婆店,可以认为,除了连锁大品牌的中介之外,都是小中介。这种小店的中介人员基本就是夫妻二人再加上七大姑八大姨,以租房为生,买卖生意能拉一个算一个,业务内容就是带看跑腿,很不专业。小中介基本都没有网签资格,有的只是加盟店,无工商执照无经纪人资格无备案无税务登记,属于挂靠,在签合同的时候需要盖挂靠公司的公章。这样就比较麻烦,万一你官司缠身或者被坑了,是找这家小中介还是找盖章网签的中介呢?

    破解方法:委托和看房只找连锁大中介。目前,临沂最大的中介就是天勤不动产.鲁房置换.开元不动产.新天地房产等,唯一不足就是中介费可能比较难打折。连锁中介都有一整套管理标准,而且有专门的法务解决法律问题,信贷部解决贷款问题。还是靠得住的。

       3)陷阱:夸大优点,回避缺点,混淆视听 这是合格的中介人员必备的技能。再差的房子,在中介的嘴里都是好房子。尤其是在看房的时候,楼层高就带你去阳台看采光,楼层低就带你看天井,厕所小就告诉你洗澡不冷,厨房小就说做饭少,房间朝北就说夏天凉快,房间朝东就说没有西晒,紧靠高架就说交通便利,挨着电站就绕道远行,小高层以后国家不再批,高层不用爬楼梯。 也许你在报纸、杂志或网站上看到无数次“物美价廉”的好房子,别急,这不是真的。一旦你傻呵呵的打电话过去,对方确定一定以及肯定会饱含遗憾的告诉你:那套房子太抢手,已经卖掉了。你可千万别当真心怀沮丧,不是你运气不好,其实是中介太奸,哪里有什么天下掉馅饼般的好房子?纯粹是他们拍脑袋胡编的,为的是引诱你打电话来,

       破解方法:坚持自己的选房标准。看房时,让中介闭嘴,你自己务必看遍房子的每一处,包括天花有否漏水痕迹,厨厕下水是否通畅,山墙有否渗水霉变,南侧采光有否遮挡等等。而且,尽量别让中介评价房屋,因为他的评价100%都是赞美,没有任何意义,反而影响你自己的判断。此外,一定要找个不同的时间点和朋友家人来再次看房,主要看采光、噪音和楼下有否配电站垃圾房等设施。

       4)陷阱:看房结束后,反复催促你购买

    这也是中介人员的必备技能,入门门槛。通常说辞是房子性价比很高,这几天有很多组客户都来看过了,现在就有一组在店里和同事在谈,最迟明天就付定金了。或者说,由于看中的客户很多,现在上家可能会跳价,让你赶紧出手,他和上家关系很好,帮忙通融下,以现在的价格卖给你。

    破解方法:我相信没有人愿意付出巨款买一套不喜欢的房子吧。我为什么要强调不能匆匆购房呢?因为太多的事情需要在付定金前要做,比如,二次看房,找邻居门卫了解情况,拉产调等等一系列的事情一概不能少,少一条都是在赌博。而这些工作至少要2-3天才能完成,可以想象看完房子立刻付定金是多么的愚蠢。

       5)陷阱:隐瞒房屋的抵押查封凶宅质量环境等信息

       这里说的隐瞒分两种:一是恶意隐瞒,小中介的发生概率较高,因为小中介的盈利状况参差不齐,为了房租为了糊口,很难杜绝,二是无意识隐瞒,也就是中介也不知道,这种情况不分大小中介,通常是上家故意隐瞒不说,中介和下家都蒙在鼓里。 

    破解方法:拉产调,咨询邻居门卫。任何房屋的贷款抵押,第三方抵押质押和纠纷引起的法院查封冻结等都可以在房产交易中心出具的产权调查里看到。不要怪中介人员故意隐瞒,不要怪房东故意设套,不要怪自己运气不好,如果你踩雷了,都是你自己的无知和懒惰造成的。

    6)中介费:我一直认为中介费是偏高的,不知道这个行业是怎么监管的。一套70万的房子,中介费差不多近三万元。在签合同的时候,中介的责任也不大的,他们所提供的服务能够值两万吗?当然国家的税就更没法说了。不得不说,监管不利的中介行业还有很多的霸王条款。至于中介费不能打折,也是个别大公司为了规范管理,提出的内部规定,没有任何市场依据。

    破解方法:付定金前,和中介商量好中介费打折和分期付款。等到房子看好,和上家谈好价钱了,要付定金前,再和中介提出中介费打折和分期支付的要求。通常在你付定金前,上下家和中介三方中,中介处于最弱势,这时是你提出要求的最好时机,等到定金协议一签,你就是三方中最弱势的一方了,俗话说的好“合同一签,乙方变甲方”。

      7)陷阱:中介报价虚高

          这条也是中介的惯用伎俩,而且屡试不爽,效果颇好。通常在上家挂牌时,中介会建议上家把挂牌价挂高一些,让上家感觉中介在帮自己多卖钱,而到了下家看房时,中介还会在此基础上再多喊2%-5%,这也是留给下家砍价的空间,让下家有成就感,促成成交。这样做无可厚非。

    破解办法:你要记住一点,买房子没有不砍价的,即时在大牛市中,当你和上家面对面谈判时,也可以最后博一次。

      8)陷阱:劝你付意向金    二手房买卖意向合同是买房时在签正式买卖合同之前的必经过程,作为第三方的中介在协议中最关心的就是自己的费用保障问题,而买卖双方主体的利益在某些条款中,却相对弱化了。所以在交定金签协议之前,买卖双方都应该把各自觉得疑问的地方提出来,争取对自己最大的保障。比如买方要承担买卖双方税费的,就应该在买卖协议中就体现出来,或者有的买方买房就是为了学区的,那么卖方多少时间内迁出户口就需要在合同中体现出来,切莫嫌麻烦,对于交易中的疑问不了了之,到头来苦的还是自己!!!、

    破解方法:付意向金一定要出最低价。因为,你没有见过上家,上家的出价你只是从中介口里听说的,如果你对周边行情不是特别熟悉,很可能你出的价已经高于上家的报价了。

       9) 陷阱:不熟悉政策或对下家故意隐瞒政策

        这里分三种情况:第一种是故意隐瞒限购政策。置换房屋的首要问题就是弄清楚限购政策,否则徒劳是小,赔钱是大。如果由于你自己不懂限购政策,而要求中介帮你把关,那我只能骂你脑子坏掉了。吃亏的是你不是中介,说不定你违约了,上家和中介还可以分享你的违约金呢!

    第二种是夸大贷款政策。在你看房过程中,中介一定会向你承诺,只要你在他们店里成交,贷款一定帮你办的妥妥的,你想要9成贷款他都可以办下来,你想要一个月拿到放款他也可以保证,你想要二套7折利率他也有本事搞定。总之中介小弟的一切谎言就是骗你付定金,至于今后贷款如何办理,在你签完合同付完首付后,就不由你做主了,这时你想换家店,对不起,你合同都签了,否则你就承担房价20%违约金给上家吧。

    第三种是忽略和隐瞒各项税费。房屋买卖过程中,上家需要缴纳个税、增值税和中介费,下家需要缴纳契税和中介费,在临沂,中介签合同时并不详细说明.提醒,事后说这些税费由下家全部承担,这是没有法律依据的。而我问中介除了购房款外,其他税费中介费有多少,中介说不超过8万,中间我要求写入合同,中介拒绝了。而按他们的算法最高可达11.6%,还有评估.公证.所谓贷款服务费等。下家要准备的税费金额是非常高的,试问,如果中介忽略掉或者为促成这单生意故意隐瞒掉这些税费,直到交易中心过户那天,突然冒出来几十万的税费要求你缴,你还能淡定吗?

    破解方法:政策面全部要靠自己,绝对不能相信中介。

        10)陷阱:中介找借口不去拉产调 小中介90%不会去拉,大中介在你提出要求后,偶尔也会找各种借口搪塞你,逃避拉产调。原因其实就是, 拉产调的20元是中介小弟自己掏腰包的,门店不给报销。另外,在看房结束后,中介一定会绞尽脑汁的劝你赶快下定,千方百计的说服你房子绝对没有问题,如果要拉产调,又要耽误一天时间,说不定这单生意就黄了。所以,中介去拉产调是情非得已的。

    破解方法:看到中介的产调再付定金,或者自己去拉。拉产调是法律规定中介应尽的义务和职责。你可以很强硬的要求中介,见不到产调就不付定金。

       11) 陷阱:学区房、地铁房、拆迁房,全是中介的噱头

       这个大家应该都有体会,中介口中,没有一套房子不是学区房地铁房的。靠着菜场小学就是学区房,离地铁站5公里就是地铁房,老房子就是拆迁房。

    破解方法:务必通过官方途径核实。是否是学区房绝不是一个小小中介说了算的,就算去年是学区房,今年也未必。就算是学区房,你买来也不一定能入学。所以,一个中介50%的话是真话,那么绝对算是一个很有良知的中介了。

       12) 陷阱:承诺你可以补税、补社保、删除信贷不良记录.商业贷款转部队公积金

    如果是小中介告诉你他可以为你办理以上业务,那直接pass掉即可。这些业务内容通常是大中介揽客的招牌。补税、补社保和假结婚都是针对外地户籍的限购朋友。补税、补社保买房就有了不错的市场需求。删除个人征信不良记录主要是对个人过往还贷逾期和信用卡多次逾期的朋友,为保证房贷能够顺利批复,找银行内部人士进行的违规操作。

    破解方法:不见兔子不撒鹰 ,办完手续再下定。这几条都是风险极大的,任何人都不可能保证百分百能办成功,除非你的亲戚朋友在相关部门工作。太多的现实教训摆在这里,三思而后行吧。

        13)中介免责 根据法律规定,中介是否承担责任,决定于房屋中介在居间合同履行过程中是否存在瑕疵行为,以及该瑕疵行为对买卖合同履行不能的影响。房屋中介在买卖合同履行过程中没有过错,房屋中介已经尽到自己的居间义务,则居间合同理应视为有效,其合法收取居间服务费的权利应当受到保护。

      如房屋中介在居间合同无法履行中负有责任,没有起到居间人应尽义务,那么委托人有权要求解除居间合同,如果买卖合同出现无法继续履行的情况,经调查确实居间人负有责任,那么委托人有权向居间人提出相应赔偿要求。《合同法》第425条规定:“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”

        破解方法:对于中介提供的格式合同,对于不公平条款.中介免责部分,要认真阅读,不要急于求成。


        


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      居家民安

      文章来源: 百姓监督
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