对常熟拆迁安置补偿方案的质疑

    作者:逆风扬帆B 提交日期: 2018-08-07 21:17:53

     对常熟拆迁补偿方案的质疑
     背景: 2014年常熟市虞山镇对辖区渠中村太平桥片区实施“城中村”改造工程。历经4年,安置房总算落成交付。此项“惠民工程”即将告一段落。然而拆迁户至今也不理解这“惠民”两字究竟体现在哪里?
    (一)拆迁补偿标准滞后(产权置换选择配有两部电梯高层安置房)如下:
     (1) 区位价:按照《市政府关于调整常熟市城市房屋道路级别及区位补偿价格的通知》【常政发(2009)101号】
    (2) 重置价格《关于调整常熟市房屋基本重置价格的通知》【常住建(2013)281号】
    (3) 装修评估按《关于调整2011年度常熟房屋装修及部分附着物参考价格的通知》【常住建(2011)287号】
     由上述补偿标准看:除了调产的重置价比较临近拆迁时间段,其余两项(完全补偿拆迁户)的标准均已滞后(涉及补偿金越大越滞后);拆迁户被拆的房屋基本上以上世纪八、九十年代的砖木二等结构居多。(全新重置价2011标准:750元/m;2013标准:877元/m上涨127元/m;而用于调产的高层安置房:2011标准:1623元/平;2013标准1844元/m上涨221元/m。结合成新率被拆迁房完全不可能有127元/m的涨幅。)重置价调整无可厚非,有人工,建材上涨因素。但是装修等就不应该考虑物价,人力上涨而调整吗?谁说老房子必须是老装修?市国土部门公布的基准用地价每年基本上都以6-7%的上增速度上涨。【以市区四类住宅用地为例:2009年1800元/平;2012年2320元】然而ZF给我们的区位补偿价依然是2009年的标准,1750元/平【土地是稀缺资源,有其市场价值ZF征来的土地是按高于土地补偿费的几十倍乃至上百倍的土地交易价格出让,两者之间的差额ZF不该照单全收】这般补偿合理的吗?
     咨询相关部门,得到的答复“依据苏州市府相关政策文件这是目前最新的补偿标准加以应付。”
     (二)未按照国务院59号令第十条;第十一条作过听证会或征求意见。甚至连最基本补偿方式也未解释清楚。导致安置房交付时拆迁户质疑声不断。选房需要大批特勤人员维持秩序。【拆迁通知出来后放任拆迁户突击装修,意图以掌控违规装修认定与否来胁迫拆迁户评估;以“先交房先选房”的方式人为的制造紧张局势让拆迁户无暇顾及对合法权益的维护。(为此排队交房还出现过动用防暴队的事件;也更有镇广电部门突击架线不入户套取国家拆迁补偿金的违法行为。);为赶拆迁进度,对部分拆迁户进行断水、堵路,砸窗甚至于偷强拆。】
     (三)高层公摊优惠安置面积被以低廉的政府定价套取。【按目前房产价格藕渠家园绝不低于1800元/m,而政府定价3300元/m,藕渠家园属于配置两部电梯的高层安置房,得房率约73%】
    “被搬迁人选择配置两部电梯高层安置房的,原则上按照用于产权调换的主房合法建筑面积的10%作为优惠安置面积;优惠安置面积不足6平方米的按6平方米计算。优惠安置面积由房屋搬迁责任主体按安置房超面积价格标准(政府定价)给予购房补贴。”——政府动员文件。
    质疑:(1)拆迁户被拆主房认定合法面积是280m,而相关部门仅仅以“拆除集体土地上原以宅基地审批方式取得的房屋,每户最大安置面积不超过260平方米”这一政策,减少了20m的安置面积。诚然这部分面积是以纯货币补偿给了拆迁户。但是这一补偿方案是依据什么政策法规来的,是否应该给予说明?(2)通过政府《寒山闻钟论坛》发帖;打市民热线;以及直接与市征收办电话联系提出“(1)为什么苏州大市范围内拆除集体土地上宅基地房屋在进行产权置换高层安置房时,都是将面积直接优惠给拆迁户的。为什么在我们常熟就非得用低廉的政府定价来套取这部分本来就是公摊面积补偿的优惠安置面积。这个补偿方案的依据是什么法规政策?是否应当给予说明。(2)希望相关部门解释清楚政府文件上“购房补贴”的含义。(3)无论是宣传文件还是后期的补偿安置协议都没有不能回购优惠面积的任何文字条款,相关部门是凭什么拒绝拆迁户回购这10%的高层公摊优惠安置面积。【参考苏州大市范围里有的地区甚至直接把这部分面积排除在安置面积之外,只作房产建筑面积登记造册】。”而交涉下来得到的答复:(1)相关部门竭尽全力回避补偿方案制定时的政策法规依据。将“购房补贴”有意写成“高层优惠”给予货币结算。顺势又故意将“优惠安置面积的购房补贴”说成是“给拆迁户调产安置时的购房补贴”;竭力强调给拆迁户购房补贴这一“福利”在苏州大市范围里还是首个地区;强调这个补偿方案已经在常熟推行实施好多年了,也从来没有人质疑,也没有人提出回购高层公摊优惠面积,所以也不主张回购。【看来这个“福利”还非要不行!】【藕渠家园两种户型140m和120m实际测算面积约141m和128m,当初根本没有约定必须是以120m加140m进行选房。其实当初为了赶拆迁进度,部分工作人员还口头承诺过可以在260m的基础上以政府定价购买10%的优惠公摊安置面积,只是当时太相信政府部门领导,没有加以录音。实则即便录音他们还是会抵赖的】为什么在在这个补偿方案上,常熟就可以突破苏州政府的补偿方式另辟蹊径,以低廉的政府定价套取本该补偿给拆迁户的优惠安置面积? 个人认为:
     对于安置房国家法律虽没有详细到公摊面积这种程度,但可以参照以下原则性的规定来具体判断。
    《物权法》规定:征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》规定:切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低,长远生计有保障。
    因此,无论是国有土地上的房屋征收,还是集体土地上的房屋拆迁,选择产权置换时,不能低于拆一还一的原则,不能因此而降低原有的居住面积、降低原有的生活水平。
     常熟的安置补偿方案是有问题的,拆迁过程中又夹杂着诸多的违法行为。“惠民”一说更是无稽之谈。

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      逆风扬帆B

      文章来源: 百姓监督
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