商业地产各阶段问题汇总

    作者:高景亚太房地产商学院 提交日期: 2018-01-09 14:42:20

    随着调控政策的延续和加紧,房地产这个行业也被逼的越来越狠,限“售令及”及长效机制也在一旁虎视眈眈,房地产税也在来的路上了,中国房地产市场要怎么继续下去。


      传统的模式肯定是行不通了,各路企业纷纷转战商业地产,但是商业地产会出现好多中问题,这是很多人想不到的,因为好多地产大亨习惯了以前的楼市顺风顺水,以为楼市还跟往年一样,不愿意接受新知识,以下这些问题都是商业地产总裁研修班的张老师整理归纳并总结的。


      在说出些问题之前,笔者唠叨一句,以下这些问题在我们商业地产总裁研修班都能解决,同时也给出了答案,当然答案也只是个大概的方向,具体的内容涉及到很多方面,不是三言两语能说的清。


       项目失败的原因分为三个阶段,前、中、后期的问题截然不同。


      前期:经营模式有误;业态规划错误;物业设计硬伤;外围动线不畅;


      中期:品牌组合不良;装修管控无力;


      后期:营销企划缺失;招商调整滞后;


      项目前期的市场调研,需要做哪些?


      商业地产总裁研修班的张老师给出了解答,城市研究、项目研究、消费者研究、竞争项目对比分析,四大方面。


      招商阶段:前期招商和开业后调整招商分别存在哪些问题?


      商业地产总裁研修班的张老师解答道;


      1.前期招商,最主要的是品牌组合,对品牌组合没有深入研究,为了招商而招商,张老师建议,鼓励商家做小,而不是做大。(比如商家只要500平,而不要放大到600或700平,商家的店面越小越好,这样后期承受的租金压力会小,更容易做出生意来。而现在通常人的做法是商家面积越大越好,这样招商任务很快就可以完成,纯粹为了招商而招商。)


      2.开业后调整招商;


      主要是怎么去分析哪些商家生意好或者不好,商家真实经营情况的分析,针对生意不好的商家提前预警,做好商铺储备。


      招商入驻率达到80%,准备做开业筹备,需要注意哪些问题?


      招商入住率达到80%之后,需要做开业筹备,组建团队,各团队之间的流程,制度,互相的协同配合,团队编制,年度经营计划。


      运营阶段,普遍存在的问题有哪些?


      运营阶段最大的问题是不会做企划活动和推广,怎么把人气做旺这是核心的,选择适当的时间开放会员系统。


      开业后运营情况不好,目前面临关门的企业该怎么救?


      需要重新定位,重新制定招商方案,商业地产总裁研修班的张老师表示。


      项目外包了,怎么去评估他们的工作做的怎么样?


      商业地产总裁研修班的张老师表示,如果是把运营也包给外包团队,更是有问题,你更需要知道运营套路和运营打法,如果运营不好的话外包团队是不承担任何责任的,最后这个烂摊子还得自己收尾。


      有商业用地,但现在商业不好做,不知道现在该不该动?


      房地产黄金十年已经过去了,白银十年也已经过去了三年,还有七年。

    中国的地产目前发展趋势还没走到顶,城镇化率达到70%,地产发展才走到投,现在中国城镇化率53%,还有发展空间,但是时间不会太长。

    但是市场上会有严重的区域分化,产品分化,和企业分化。至于具体怎么去做好,老师清楚。


      三四线城市的商业项目,有哪些风险点和注意事项?


      三四线城市,我们平台操作的很多,万达基本上都在三四线城市,老师操盘的非万达的项目也有很多。

      

      社区商业:尽量点状分布,而不是线状分布;

      其它商业:酒店以酒店公寓,精品酒店为主,不是大型星级酒店。

    综合体:配比,如果不会配比,保险配比娱乐和饮食各占30%;其它以体验式商业为主。


       关于商业项目差异化问题,哪种业态需要差异化,哪些不能差异化?


      商业差异化是有很多种形式:业态可以差异化,品牌可以差异化,主题可以差异化,场景可以差异化;


      但是在很多地方见的项目:盖的差不多都是大盒子,品牌招的也差不多,这样的话就没有差异化区隔;

      

      商业综合体项目,不同业态,有些盈利,有些赔钱,整体可以持平的情况,需要怎么改善现状?


       最主要的是如何做招商调整。         

      

       开业几年后,可以与资本对接?


       商业地产总裁研修班的张老师笑着说,这个和开业时间没关系,如果商业项目经营好,招商已经招满,客流量好,能稳定一年,就可以和资本市场对接。


       以上就是目前我们能发现的各个阶段的问题,由商业地产总裁研修班给出的解决方案

       


        本文转载自 高景亚太房地产商学院




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