冷眼:今天,房地产税立法将大幅加快 你慌了吗?

    作者:冷眼看盛世2017 提交日期:2018-03-05 20:52:20

      

      这几年,房地产税是雷声大,雨点小,让很多人产生了一种幻觉:房地产税永远也不会出台。正是在这种预期下,杠杆加到极限炒房的人都有人在,几近疯狂。

      其实这正验证了一种现象:灰犀牛。看起来灰犀牛离你很远,以为自己很安全,但是实际上,灰犀牛一旦启动朝你狂奔,看似很远的距离,也可以在瞬间跨越,将你击倒。

      备受社会关注的房地产税,在今年的两会上终于有了最新进展。十三届全国人大一次会议副秘书长、发言人张业遂在答记者问时表示,房地产税立法由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草,目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作,争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。

      记得去年年底财神爷关于房产税的表述是:按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,明确房地产税将在2019年完成立法,在2020年进行实质性在征收。并重点明确,对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。

      这意味着,原来2020年才开始征收的房产税将坐上直升机,大幅提前推出。因为根据今年两会的表述:房产税目前已经在走立法程序了,而且状态是“加快进行起草”。这意味着,房产税在2019年两会通过并实行的概率非常之大。

      毕竟,只要是他们不愿意做的事,就算迫在眉睫,是国际惯例,也可以一拖几十年,比如某些人的财产公开;而只要是他们想干的事,就算是看起来难于登天,也可以加班加点,加快进度,在一夜之间实行,比如说汽油涨多跌少的标准,比如说环保税,还有现在开起来信息统计难度很大的房产税。

      所以,很多时候,其实勤务员们办事效率还是挺高的,特别是在征税补窟窿问题上,从来不会含糊。

      关键是房产税开征,还不是以你购房的原值为基础,而是与市场价关联度很高的评估值征收,这基本上等于给高房价加上了稻草。比如说,你买房时是100万的房子,按照3%的税率,一年只需要缴纳3万的房产税;如果你现在房子的市场价是500万,那么,一年的房产税基本上就是15万左右。这两周税负,完全是天壤之别,产生的市场预期也不一样。

      房产税的开征,首先冲击的是买房的需求。由于人类的知识和判断,多半都是从归纳得来的。比如,人们总以为明天太阳会照常升起来。在过去的10年里,中国的楼市、特别是一线城市的房价大幅飙升,房子一直是最佳投资标的。

      所以,目前绝大多数中国百姓都认为,房子是永远不会跌的,政府决不会让房价跌下来,因为政府在以前出台鼓励百姓购房的政策时,已经为房价的只涨不跌背书,这也是但凡房价下跌就会有人威权抗议的原因。甚至有专家都认为,房价一跌中国经济就不行了,政府会想尽一切办法,为高房价兜底,这也是绝大部分人利用贷款零首付赌博的原因。

      但是,温州、鄂尔多斯等楼市的崩盘,燕郊房价近乎5折,基本打碎了那些人的美梦,房价的5折只是时间早晚问题。

      其次,中国的住房占有率全球最高,已经超过了90%。一旦开征房产税,将增加第二套房子的持有成本,拥有三套房子的投机者很有可能抛售。不管是准备购房的刚需还是投资者,必然会在房产税面前止步;多套房子的投机者踯躅不前、已经拥有多套房的投机者仓皇抛售。这样一来,供应量增加需求减少势必引发它降价。有学者推测,绝大部分城市房价会因此下降55%以上,基本上是腰斩。

      一旦房地产行业萧条起来,最先受到损害就是地方政府。当前地方财政收支对房地产市场依赖程度过高,即所谓的“土地财政”问题。1999-2015年我国国有土地出让金和房地产相关税费占房价总比重为60%-80%,2016年土地出让金达到3.75万亿元。

      据估算,当前房地产的土地出让金支撑起了地方政府70%的财政收入,即便如此,2016年大国财政赤字仍然超预算6000多亿,用骇人听闻来形容一点都不过分。一旦房地产坍塌下去,土地出让金会大幅缩水,基本上县级以上的地方政府都要停摆。

      既不敢裁员,也不敢降薪,政府的开支只会越来越大,指望紧缩财政,节俭度日基本是天方夜谭。既然不能节流,那么就只有开源了,增加税收无疑成为ZF弥补财政赤字的首选。在楼市萧条,所有的土地都被卖得所剩无几的情况下,征税从房地产的交易环节转向持有环节是大势所趋,高额的房地产税、遗产税必然替代土地出让金,补全了“土地财政”的窟窿,成为未来地方政府的财政支柱。

      所以在冷眼看来,房地产税到来肯定是迅雷不及掩耳的速度,打得那些炒房客和极限负债买房的人措手不及,就像前几天,中信银行停止抵押贷款,让很多准备抛房套现的人措手不及一样。在资金紧缩,还贷艰难的情况下,任何增加房产税负的政策,都会引发楼市如蚂蚁般的房子涌入市场,形成一股惊天逆流。

      如果你要冷眼预测,房地产税什么时候会出来,冷眼可以说,18年底到19年初会见分晓。启动之前,楼市将成为彻底的买方市场,买房如买白菜的时代正在来临!
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