我卖掉了上海惟一自住的房子!

    作者:cbnforlife 提交日期:2006-03-31 10:25:00

    我把外环线边上的一套房子卖了,成交价120万元,在静安寺边上租了一套房子。近期我一直在想,上海房子近一年多来快速上涨,即使我的房子涨到300万,如果我一直自己住的话,涨与不涨跟我毫无关系,我还是住在外环边上,每天花3个小时在路上挤公交车。现在我出手了,才分享了上海房价上涨的喜悦,我已经知足了,净赚66万。
      
      2001初我和女朋友来上海工作,当时因为经济方面的原因,我们把房子租在近外环线边的建德花园,小区环境优美安静,105平米三房一厅的毛坯,当时租价是900元。2002年建德花园牡丹苑开盘(同普路1501弄),单价3200元期房,126平米的三方一厅价格是40.32万,首付只要2成,我在父母的帮助下首付了10.32万元,贷款30万15年,每月还贷2380元。
        
      2003年下半年我们拿到了新房,花了约8万元对房子进行了装修,装修期间我和老婆对房子产生了深厚的感情,里面大部的材料都是我和老婆下班后在欧培德精心挑选的,我脑海里一直留着很深的印象是,我和老婆蹲在欧培德里面一块块的挑选卫生间和厨房的特价磁砖,特别感谢里面工作人员,把一箱箱包装打开,我们拿了麻布把磁砖上的灰擦去,一块块查看表面是否有划痕,那一刻我们感到特别的幸福。
        
      2004年初看着上海的房价突飞猛涨,每平米4500元、5800元、7000元、8000元、9000元,2005年2月我们小区的精装修房轻松过了10000元大关的时候,我动了卖出现有房子,改成在市中心租房子的计划。
        
      要把新房出售,我知道老婆肯定不会同意,我便拐弯抹角的试探了一下,果然不出我所料,老婆开始态度明确—不同意,没得商量,理由主要有:1、我们需要安稳的生活,至少有一个可以安心的栖身之所,有自己的房子是必需品;2、家的构成房子比吃饭更重要,不可缺少;3、租房子生活不是她所能接受的,给她一个安稳的家是我做丈夫的最基本职责。4、上海的房子购买、装修是理智、正确的,不需质疑,它带给我们无限的欢乐和憧憬,未来无论是涨是跌,无论赚钱还是赔钱都是值得的,也是天意,不需要太去计较得失!
        
      老婆的意见当然得尊重,而且一定要高度重视。为了能说服老婆,我对二手房售价和租价作了调查后,我和老婆一起仔细算了一笔账,以现在的房子为基础,现在把房子出售并租房住和不卖出5年后之比较:
        
      如果现在把房子售出,假如以120万元成交(这个价比市场价约低2万元,容易出手),提前还清银行剩余贷款约23万,余97万,97万一年用于投资基金或银行理财或存入银行的利息是多少?保守按现在5年期存款每年收益3.6%计算(利息税先忽略不计),为每年利息是34920元,5年利息是34920*5=17.46万元,加上5年来原本用于存入银行还贷的款2410*12*5=14.46万元(5年同期收支比较,你可以每月存入银行),减去5年来用于租房钱3500*12*5=21万元(3500元可以在静安寺租一个很舒适的全装修、全配的二室二厅),5年后总资产应是120-23+17.46+14.46-21=107.92万元。
        
      如果房子不出售,继续还贷,5年用于还贷的款是2410*12*5=14.46万元(有约一半是还本金,一半是利息,明年贷款年利率是6.12%,利息还要增加,我忽略不计),5年后欠银行本金约23-(14.46/2)=15.77万元,5年后,房子如果维持现在的这个价位120万元,5年后总资产应是120-14.46-15.77=89.77万元。
        
        风险分析:
        
      如果这5年内房地产泡沫破裂,房子也旧了,不好出手了,像香港一样,跌得只有1/3,选择现在不出售,继续还贷的话资产可就大打折扣了。如果选择现在把房子卖出去的,手头上差不多有100多万吧,可以轻松一次付清买起两套房。
        
      如果5年内房价继续上涨,要达到总资产有107.92万元,房价就必须涨到138.15万元,涨幅是15%,5年后我的旧房子值138.15万元吗?
        
      当然如果5年内租金也大幅上涨,那我租房的成本也会增加,5年内3500元/月的租金我能租到好房子吗?能,当然能,现在就可以签一个5年期的租房合同。
        
      为了更能说明问题,老婆借用了企业管理用的SWOT分析法,如果我们把房子卖出,5年内的SWOT分析法:
        
        优势(strength) ①换取现金,用于投资基金或银行理财产品或吃利息;②减轻还贷压力,无债一身轻;③节省上下班往返交通费用(我们在静安寺上班);④节省上下班花在路上的时间,不用每天上下班挤公共汽车;⑤生活在市中心,生活更方便,生活质量更好。
        劣势(weakness) 过租房的生活,家的感觉会弱些。
        机会(opportunity)可寻找更多的投资机会,看准时间随时出手。
        威胁(threats) 几乎没有任何威胁。
        
      经过以上比较,老婆举双手赞成,卖房的心情比我还要迫切,房子在中介挂牌后,我们担心有没有下家来接盘,担心房子卖不出去,担心崩盘(我和老婆说到“崩盘”这个词时忍不住就要笑)。现在我的房子出手了,真的感到很轻松。现在我们住在公司附近,每天上下班走路就到家了,租的房子很漂亮,相比之下,我们再也不愿意住到外环边上去了。
        
      所以,我个人的观点是,凡是2003年以前购入的房子,现在出手是最适宜的时机了,特别是把房子买在离公司特别远的年轻朋友们,建议把房子卖了,租个好房子住到公司附近去,省时、省钱。我还要特别建议一些上海的老人们,乘现在房价好,把住了一辈子的老房子卖掉,换成几十万上百万的现金在手,用一部份钱租房子住,大部份钱用来安享晚年,也在有生之年做一回富人吧!!
      
      转自:第一财经http://www.china-cbn.com/CBNBlogs/chenxiaodong/archive/2006/03/30.html

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      文章来源: 房产观澜
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