闲得蛋疼,说说一线城市房价

    作者:沉默的崖山 提交日期:2016-03-23 23:22:00

      对于一线房市及具体买卖房屋,有一点感想,兹录于下,三言两语,不多解释:
      1, 长期价格看涨,原因,其一,不可再生之土地资源与级差地租,其二,资源配置地域极不均衡,其三,货币金融政策的宽松可能持续较长时期。
      2, 目前一线与其他地区房价差距,仍远远未达到正常水平,继续拉大才是正常的。
      3, 一线限购是一种保护,限制资金过多过快由三四线流向一线房市,对一线有购房资格的人而言,限购是一种隐形福利。
      4, 只有(仅仅是如果,因为也许不发生)MBS与取消限购后,才能看到一线房价的真实水平。初步推测,币值面值名义上应高于香港甚至纽约。
      5, 一线房价崩溃,概率极低,几乎可以忽略不计。
      6, 绝对不要将股市与房市类似看待,请思考空头与筹码问题。
      7, 一线城市价格见顶标志,其一:房屋流转少,房产中介大量关闭;其二,绝大多数人不再谈论房价,更多讨论租金。
      8, 筹码价低+金融杠杆+货币宽松,从这三个因素分析,一线房产投资的黄金时期已过。
      9, 目前的限购限贷以及交易税情况,有力抑制了房产投资行为。
      10, 一线刚需,随时买入,及早买入,尽最大能力做金融最大杠杆买入。
      11, 房屋置换,尽快及早,踏准节点、达到目的卖出与买入最为重要,不必在于卖出与买入的微小价格波动,这点波动负面效应,主要是心理上感性上难以接受,其带来的实际利益损失,远小于踏错时间节点的损失。
      12, 学区房,见仁见智,由于一般居住体检欠佳,高位接盘而长期持有风险较大。
      13, 交通(地铁)、小区环境、周边配套,属居住体验,极其重要,而交通第一位。
      14, 噪声、采光为外部刚性环境,缺陷无法弥补。
      15, 户型:斜角及不规则空间,不好,相似大小面积,功能区越多越好,阳台,越多越好,相对独立的餐厅,非常重要,如有独立储物空间,最佳,三条动线(大门至客厅,厨房至餐厅,卧室至卫生间)互不干扰为佳,明厨明卫最佳,若否,暗卫尚可接受,暗厨似难忍受。
      16, 看二手房,不要在意装修,不要在意装修,不要在意装修,重要的话说三遍。

      宏观经济与一线房产
      1, 不要用东京、香港楼市情况类比一线房产,两套经济运行系统,比如汇市资本流动。
      2, 经济形势比以前差,但远未到所谓崩溃地步,如果你坚信牛刀大师的话,请相信在经济崩溃之前很久,你已经崩溃。
      3, 蒙代尔不可能三角,短期内可以做到可能,实在不行,变成二角即可。
      4, 资源分布不均,土地资源不可再生,居住为基本需求….一万个理由决定了一线核心区房产为优质资产,加上其他优质资产投资管道狭窄,决定了对普通老百姓而言,没有比一线核心区房产更优质的资产了。
      5, 经济下行和一线房价上行,可以并行不悖,逻辑上并无冲突之处。
      6, 一线房市,对普通百姓而言,是目前最公平最透明的市场,符合“价格围绕价值按照供求关系上下波动”之价值规律,目前的态势是存量基础上的供需博弈,基本无泡沫。
      7, 限购与交易税费相关规定,很好地限制了与一线房产投机伴生的流动性泛滥(泡沫)的可能性。
      8, 在三四线去库存的基调下,限购短期内不会放松,尤其京沪这两个体量大资源集中超级城市。
      9, 由于资源分布过于集中不均衡,因此房价见顶后放松限购较为适宜,但是不放松限购,房价如何见顶?这个命题吊诡。推测很长很长时间内,一线尤其京沪,不会放开限购。直到有房产以外其他优质的投资渠道产生。
      10, 本次救市,主要为的是地方债市及系统性金融风险的预防,此后,可能有MBS闪亮登场,MBS之后,房市基本完全市场化。
      11, 说到MBS,不得不说说美帝两房,由于08危机,美帝两房形象给人感觉很差,其实,两房是利用金融方法实现房市资源优化配置健康发展的好东西。那不是慢性病,只是一次感冒而已。

      关于买房,闲聊几句:
      一,本人观察与总结的,普通人具有的三个心理特点:1,对流通性良好的资本形式,比如现金的特别喜好,属于正面情绪;2,对资产(资本固化的实际标的物)的价值变动敏感性差;3,对债务的恐惧,属于负面情绪。

      分析:
      一,在通胀高于利息情况下,现金(包括产生利息的存款形式)不是资本良好的形式,从资本增值的角度,属于负面资本形式。
      二,在债务还能承受情况下(无法按期偿还或严重影响生活质量),只要债务利息低于通胀程度,从资本增值角度而言,债务即为正面资本形式,如果这个债务产生的原因是因为购置了不断可以增值的资产,那么,这个债务属于超级正面的资本形式。借贷杠杆的妙味正在于此。

      老生常谈的几点补充:
      1,大城市的房子,天然具有金融及居住双重属性,金融属性具体表现即是担保物权的快速实现,也即只要房屋抵押贷款存在一天,金融属性就存在一天。某种意义上而言,一线城市尤其是核心区房产,等同于本币的硬通货。
      2,一线房产的价格,和市场上买家的支付能力有关,和当地收入并无直接关系,反映收入的只是租金,也即,很大一部分人群住得起但是买不起。这在任何工业化国家均是如此。
      3,城市房价的差别,取决于当地产业级别和房屋供需情况,如深圳和广州,前者是高科技型服务型供应量相对小,后者是贸易型而供应量大,因此深圳房价远高于广州,非常符合规律。
      4,京沪属于金融服务型,长久看来,其核心区房价应高于深圳,目前情况,因为限购和交易税费等政策性原因。
      5,房价不是炒出来的,这么大的体量,你倒是炒炒看?即便是资本市场的做空或者做多,也大多是顺趋势的扣扳机效应。
      6,对高房价抱怨心理,很大部分来自于房价上涨过快,也就是有支付能力到支付困难的时间太快,一时心理无法适应。大城市的后来者,也许就不会抱怨房价高了,正如现在去纽约居住的居民,会抱怨买不起纽约核心区的房产吗?

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      沉默的崖山

      文章来源: 房产观澜
      时间:2016-03-23 23:22:00
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