2018年北京楼市的哥达巴赫猜想

    作者:lewang1977 提交日期:2018-01-13 19:56:42

      作者:我比赵云武功高


      在《2018年楼市投资展望》一文中,武功君给了投资楼市的几条判断方法,在此处回顾一下。
      1) 人口要素:分析目标城市的人口数据,人口流入越大的,投资价值越高;
      2) 供地要素:分析目标城市的住宅供地面积,面积越小越好;
      3) 库存去化:分析住宅库存和住宅销售面积,去化速度越快的,投资价值越高;
      4) 政府要素:分析目标城市的财政收入与财政支出数据,剪刀差越大的,对土地财政的依赖就越强,抬高地价从而间接抬高房价的冲动就越大;

      有朋友在后台请我举例说明,那么我接下来就借用北京这个城市,给大家举个栗子,看看如何通过上述四个要素,对一个城市未来的房价走势做出判断。

      


      人口

      截止到2016年12月底,北京市常住人口2173万人,其中户籍人口1359.5万人。历年来的人口增量走势如下图所示。

      


      从上面这张图中我们可以得到两个重要结论:
      1) 自2010年以来,无论是户籍人口,还是常住人口,增速均下降;
      2) 2016年,户籍人口增量上升,说明二胎政策在北京开始奏效

      大家可以把上面的结论跟下面这张图对照着看一下,更加一目了然。

      

      对于买房子的你来说,北京这个区域可能太大了,所以我们还可以把范围继续收缩一下,比如我们统计一下首都功能核心区(东城,西城),城市功能区(朝阳,海淀,丰台,石景山),城市发展新区(房山,通州,顺义,昌平,大兴),生态涵养发展区(门头沟,怀柔,平谷,密云,延庆)的人口变化情况如下图。

      


      从上面这张图中我们可以得到一个重要结论:首都功能核心区(东城及西城)在2015年和2016年已经连续两年常住人口负增长;而城市功能拓展区(朝阳,海淀,石景山,丰台),常住人口在2016年出现负增长。在严厉整治“穿墙打洞”的2017年之后,这两个区域的人口将毫无疑问的继续负增长;

      土地


      

      分析上图的数据,我们可以发现,北京近些年来供地的高峰期是在2008金融危机的四万亿时期。2017年,北京的住宅用地和住宅类用地的供地面积是近十年来的第三个高峰,供地面积达到16年的5.4倍,是15年和16年总量的1.1倍。北京市政府如此大规模供地的原因,我在《北京房价凌冬已至,而春天还远》这盘文章中给过详细的解读。无论其原因如何,如此大规模的供地,至少从供给量上来说,是不利于房价的上涨的。

      去化速度

      


      上图是北京市商品房历年成交面积,可售面积,以及去化周期的趋势图。我们从中可以看到,北京商品房的销售面积,自2012年的高点之后,其实一直处于下跌通道,即便在火爆的15和16年,商品房销售面积都是持续走低的。对于政府来说这是一个巨大的隐患,商品房销量的降低一定会传导至土地销售的降低。诸位客官,当北京房价2016年一年翻倍的时候,如果你在北京房子不多,你内心一定不会太开心吧,你的感受,北京政府感同身受,所以除了在2017年大量供地之外,房地产税才是京兆府尹心中更加稳定恒久远的处方啊。
      扯远了,我们回到数据本身,2017年的去化速度,由于政策因素非常慢,去化周期(即库存/年度去化)是2010年以来第二高值,达到了3.23, 是也就是目前的一手房库存,按照去年的去化速度,需要3.23年才能去化完毕。

      财政

      


      如上图所示,跟全国大多数地方政府一样,北京市的公共财政收入大多数年份是低于其公共财政支出的。北京市政府一样,也对土地出让金有一定的依存度,但是这种依存度并不太严重。政府的土地出让金,在政府的财务报表中,差不多就是政府性基金收入的数字。按照2012-2017年的数据(2017年的数据缺乏12月数据,我做了假设性补充),北京市财政实质上可以达到盈余。

      现在,我们做总结陈词如下:
      1、 关于人口:自2010年以来,北京市的户籍人口增速持续下降,2016年户籍人口增速上升,说明二胎政策在北京开始奏效;北京市总人口在2016年已经几乎零增长,预计2017年出现负增长;首都功能核心区(东城及西城)在2015年和2016年已经连续两年常住人口负增长,城市功能拓展区(朝阳,海淀,石景山,丰台),常住人口在2016年出现负增长,预计这两个区域在2017年继续负增长;
      2、 关于土地:2017年,北京的住宅用地供地面积是近十年来的第三个高峰,供地面积达到16年的5.4倍,是15年和16年总量的1.1倍。
      3、 关于库存:目前北京楼市一手房库存的去化速度很慢,按照17年的去化速度,需要3.23年才能卖完。而2017年的大量供地,将会进一步导致去化周期的恶化。
      4、 关于财政:北京市政府并不太缺钱。抬高地价的欲望相较于其它地方政府,是比较低的。京兆府尹对政治利益的诉求,大概率高于经济利益的诉求,调控政策大尺度放松不可能,最多做微观调整。

      如上,就是武功君对2018年北京楼市的哥德巴赫猜想。

      The End
      ***********************************

      有些事情,当我们年轻时,无法懂得,当我们懂得的时候,却已不再年轻。

      Something we coundn't understood when we were young;When we finally understood,we are not young anymore.

      ***********************************

      *********************************

      点赞会变美,转发会变富,感谢支持。

      *********************************



      关联阅读: 2018年投资展望 – 楼市

      文章信息
      作者:

      lewang1977

      文章来源: 房产观澜
      时间:2018-01-13 19:56:42
      阅读次数:
      回复次数:
      点击回复比:0%
      只看楼主查看全部
      收藏本帖
      温州工业用插头