也来说说房产未来的趋势

    作者:泰州大萝卜 提交日期:2018-02-27 20:16:28

      先解读下房产政策
      一、“房住不炒”
      这是大的方向指导。限制炒房,让房产回归功能属性,而不是继续任由其投资属性吹大泡沫。

      二、限购、限售、限价、限贷、限商
      其本质是只让有能力买房的人来买房。
      提高首付比例,提高房贷利率,并且新房领证2年(部分火热地区限售期为5年)后不得转让。购买新房,通常在办理了按揭贷款以后2年左右可以拿到不动产登记证,再过2年才能对外转让。在这四年中购房者为该套房产付出的成本已经基本接近房价的50%了。也就是说,即使4年后你的房价腰斩了,你依然不会卖出自己的房产,也不会选择断供,毕竟断供你还要承受除直接资金损失以外还有信用恶化不可逆的后果。

      所以我说本质只是让有能力拿得出首付甚至全款,且只是用来自己居住使用的人来买房。房价的涨跌对他们来说在一定范围内,并不会引发系统性的金融风险。

      三、棚户区改造去库存
      通过央行放水,地方政府大规模拆迁征地,货币补偿给农民,农民拿到现金去市场上购买商品房,从而达到去库存的目的,同时农民变为市民。
      此政策主要面向三四线城市,因而引发16年开始的三四线楼市的火爆行情,而且今后一两年可能还会延续。如果此时有人试图借此东风去炒一把三四线的楼市,你可能会失算,除非你是15年以前已经囤了很多三四线的房产,那么恭喜这类人可以在今年和明年清空手中的投资性房产。
      新市民们,由于一大笔拆迁款在手中在未来的三五年内是可以过过舒服日子的。前提是不要去作,现在的各种理财坑投资坑很多,稍不留神就把拆迁来的钱败完了。吃喝嫖赌抽一旦收不住手,也会下场很惨。钱存银行,努力工作,勤俭节约,起码十年甚至二十年内不会进入赤贫。其中会有一小部分人会利用好这笔资金获得更大的发展,跨入富裕阶层。更多的人会因为跟不上社会发展的车轮,财富逐步缩水耗干,因为当农民和当市民的生活成本是相差很大的,一年起码要多开支3-5万。所以这一批人现在看是得利的,长期看很有可能是牺牲的一批。
      对棚户区改造去库存运动过后的一个基本判断是,三四线城市的消费能力会提高,但是炒房空间会相当长时间触顶。

      四、金融严监管去杠杆
      除了严查信贷资金用来买房外,还严格控制对房地产商的各种信贷。
      如果购房者的首付资金是靠贷款来的,房价稍有波动就可能断供,那对金融机构来说,风险就会很大很大。
      现在有些地方对二手房买卖都停止了商业贷款,锁死二手房交易,炒房想套现难度加大了。

      五、租售同权,扩大土地供应主体
      针对迫切需要住房又能力有限的群体,可以选择长租房,未来有能力了再去购买商品房。也让这类群体不必大举外债赶鸭子上架式的去购买商品房。通常这类群体购买商品房是最危险最不稳定的。

      六、房地产税
      房地产税是各个地方根据各地的具体情况来征收的税种,可以预见的是,必定有广大的税基,免税门槛一定不高,这样房地产税才能成为财政收入的重要来源。同时税率一定有递增。拥有一套房和十套房的人,税率一定不一样。这是一个大杀器,炒房这个词可能会被丢进历史的垃圾桶里去。
      房地产税预计出台会在棚户区改造运动结束之后,也就是2020年之后。棚改既去掉了库存,又扩大了未来房地产税的税基。

      以上是对国家政策的一个基本解读,因为这是影响房价的重要因素。未来影响房价的其他因素还有:

      一、人口论
      中国新生人口已经发生了难以逆转下滑趋势。可以预见未来不仅要全面放开生育管制,甚至会鼓励生育至奖励生育。人口少了,房子需求就少了,这个会在10年后发生决定性的影响。

      二、中国家庭负债率
      具体数据百度得到,我也懒得去复制粘贴了,大家可以自己动手。负债率的提高,主要是因为买房,或者生意难做贷款周转,无论是哪种,都说明了居民的资金状况都已经非常紧张了。这根弦崩得太紧,再继续下去,一定会崩!极易引发金融风险。很多人都在透支未来几十年的收入来购买房产,这都需要建立在未来收入状况改善的前提下。谁能保证这个社会下一个十年二十年风调雨顺?

      三、国际竞争格局
      美国第一、中国第二的世界格局已经形成!老二已经威胁到了老大的地位,老大会不做抵抗的拱手相让么?未来十年、二十年,中美对抗将是世界的主旋律。我对中国充满信心,中国人太聪明了,一定会战胜美帝。但是谁能保证在中美对抗期间,我们毫发无伤?我相信一定会充满火药味和血腥味!历史上没有过帝国的更替是和平的过程。那么我们的财富在未来这激荡的10年20年内,会经历怎样的遭遇,谁能预料得到?当中国战胜美国成为世界霸主的时候,我相信中国的月亮一定是全世界最圆的,房价?还预测个屁!中国人连放个屁都比美国人打的饱嗝还要香。

      虽然扯得有点远,当然还可以扯到更远,比如人工智能、生命科学等等。

      最后还是要给出自己的观点:对政府来说现在的着眼点不是房价的涨跌,而是化解有可能因为房价波动所引发的大规模金融风险。在未来三年内,房价还会保持高位稳定,除了个别地区,很难出现全面化的房价下跌波动。三年后房价即使大幅下跌,也很难引发金融风险。对想炒房的人来说,我的建议死了这个念头,对已经在炒的来说,套现是唯一正确选择。对有一定能力的刚需来说,不买房不结婚的以死相逼,能买小的买小的,够住就行,留足现金对抗未来不可预知的风险。对能力不足的刚需来说,租房过日子也不见得低人一等,当你想来一个说走就走的旅行的时候,房奴或许在为每个月的月供烦恼。
      未来唯一值得你持续不断投资的,恐怕就是教育了。

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      泰州大萝卜

      文章来源: 房产观澜
      时间:2018-02-27 20:16:28
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