菲律宾房价涨 马尼拉买房卖房套现1300万比索 原创持续更新

    作者:菲律宾房产888 提交日期:2018-06-27 07:07:01

      决定写这个帖子两个目的,一是记录自己的一段经历,二是给同样想投资菲律宾房产的朋友一点帮助.

      在旅行的路上我接触到了菲律宾,非常喜欢长滩的白沙滩,科隆岛跳岛潜水的惊艳,马尼拉红灯区的热辣,如纽约一样现代的马卡蒂AYALA大街,BGC的第五大道,每次去菲律宾都让我感觉到这个国家的发展和变化,因为经历过上海的房价,所以我走到哪里都比较留意当地租金和房价的变化,然后我惊奇的发现菲律宾的租金一路涨价,体现最明显的就是我经常去住的GO HOTEL,头次去菲律宾的时候能够订到699比索的特价房,之后订过799比索,899比索,直到现在的1299比索1499比索一晚,菲律宾马尼拉的一切都有种似曾相识的感觉,这不就是10年前的上海吗!!!所以2016年一年我去了6次菲律宾,不停的了解菲律宾房产投资,马尼拉的房价,菲律宾租金收益,外国人如何在菲律宾买房这些问题,我暴走在马尼拉的各个区域的大街小巷,去看这里目前状况,未来发展潜力,和当地人聊天,和地产中介交朋友,关于菲律宾房产,关于菲律宾租金,关于他们怎么看自己国家的房价,当地人告诉我菲律宾马尼拉的房价每年都在上涨8%-12%,而且租金奇高,当地普通百姓根本住不起高端公寓,这些高端公寓基本上都是外国投资者和外派常驻菲律宾工作的欧美白人租住,再就是菲律宾外劳在国外赚钱以后回国投资,而在本地工作的菲律宾人除非是供职跨国公司的管理层,否则都买不起,他们大多数白领不得不选择租房生活,所以一房一厅价值50-60万人民币的房子,在菲律宾马尼拉的月租金25000-35000比索,看配套。

      再咨询当地中介,菲律宾马尼拉房子竟然是1成首付,之后月供直到房子盖好给尾款,甚至于有的地产公司为了方便年轻白领购房推出了期房0首付,OH MY GOD,这种空手套白狼的好事,敢问这个世界上哪里还会再有!!!

      2016年初我决定出手,我看好菲律宾房产的未来,买买买,煎饼果子来八套,吸取了当年没买上海徐家汇的遗憾,这次买房我果断的选择了马尼拉正中心马卡蒂CBD,在距离马卡蒂AYALA大街的半岛酒店走路5分钟的位置,以预售价格和接近于预售的价格,购入菲律宾首富SMDC地产公司的AIR RESIDENCE期房八套,月供3700-4000元人民币,要看汇率,从此开始了我每个月供房的苦逼房奴生活,老实说一个月供3万多,对于习惯了大手大脚生活的我压力还是有的,但当时没想太多,只是想治疗一下自己不会储蓄的毛病,换个方式呗,你存钱我存砖头。

      然后逆袭剧本来了,从2016年初买到菲律宾房产AIR RESIDENCE 一年半以后,几乎每3个月这个楼盘房产公司涨价一次,最夸张的时候一个月涨两次,结果短短一年半的功夫,到了2017年年底,这个我310万比索购入的期房已经涨到了680万比索,而且在这个在马卡蒂稀缺地段的期房楼盘,还没有盖好了,房产公司就接近售完了,这个时候我决定出手,卖掉它套现,之后花了大概2个月的时间找到一个上海买家,她也看上了AIR RESIDENCE这个逼格很高的楼盘,想买这个位置绝佳的楼盘,但是房产公司仅剩的十套可卖,户型和朝向都不是她想要的,所以她选择买私人手里转卖的,
      这里需要说一下,菲律宾房产政策和我们不同,国内期房没房产证的时候是不可以转手的,但是菲律宾房产卖家只需要向地产公司支付一定的更名费用,就可以以转让期房合同的方式卖给买家。

      之后我和买家在上海见了面,杀价讨价还价各种杀,上海本地人还是很精明的,我要价550万比索,最后被她砍价到510万比索,她把我前面一年半时间供款掉的7万人民币外加我的利润一次性付我,更名费用她自己出,余款她还是按照原来合同的约定付款给SMDC地产公司。之后我们买了同一天的机票,相约出发菲律宾马尼拉,本着对买家负责的精神,也为了更名当天办理顺利,我付费约了一个菲律宾当地的中介来帮我们做材料,帮我和房产公司SMDC提交了转卖更名申请,帮我填写了卖家弃权书,帮买家填写了购买申请表格,我们俩的护照和合法入境的签证复印签字。因为买家和我年纪差不多,一路上还挺愉悦的,有说有笑有调侃,我甚至于还帮她揣了一部分美金闯关出境,不然她一个人带的钱太多了,远远超出规定金额。
      当天非常顺利,到了马尼拉机场我俩直接打车去的MALL OF ASIA附近的SMDC地产公司总部,9点半进去,下午2点半全部办好,中间中介跑去找律师公证我的卖家弃权书的时候我俩出去吃了午饭,愉悦的喝了个咖啡,兹鉴于我已经签好了弃权书,她跟我说这个楼盘的位置在几年后会价值200万人民币没有问题,这个我们谁也不确定,但也许吧,全当借她吉言了,毕竟我在这个楼盘还留了一套自住养老的。

      至此头套房子48楼的转卖结束,获利190万比索。
      从马尼拉回来以后花3个月时间开始找买家,操作第二套期房,找了一个人在日本的华人,她完全是看中了菲律宾房产的高租金,买来准备交房后吃租的,用她的话说,就是租10年也就回本了,因为毕竟总价也就50-60万人民币而已,即使不考虑增值部分,光吃租那个地段一年也有5万人民币租金收,租上10年以后这房子几乎相当于白来的了。之后又进入关键环节砍价杀价斗智斗勇,要价560万比索,被杀到520万比索,更名费买家自己出,我包中介费。之后进入付订金环节,约好三月底一起空降马尼拉,她从日本飞过去,我从上海飞过去,
      还是同样的套路,我向SMDC地产公司提出更名申请,预约中介,办理签证,购买机票,目前第二套还在操作中,具体我就不贴图了,如果按照我当时购买价格来看的话,这套52楼的可以获利200万比索。
      56楼卖给了上海买家,获利220万比索。55楼卖给了香港买家,获利240万比索。49楼卖给了广州买家获利200万比索。45楼是卖给了菲律宾本土买家,这个买家在迪拜务工的,赚了钱回来买房置业。58楼卖给了澳大利亚人。

      至此2年半的时间我总共在菲律宾房产上通过买卖期房合同套现了1300万比索,大概160万人民币,虽然不是特别大的钱,但毕竟投入也不算大,完全靠智商和眼光,不上逆袭,但是不可否认在钱越来越难赚的今天,有这个钱总归好过没有,主要是我心情比06年初好了很多,我逐渐开始深入的研究菲律宾房产如何获利,如何在十年前的上海通过房产捞金,
      我现在成为菲律宾房产上的职业炒房客,我以低廉的价格接手菲律宾人的期房合同,在找到适合的买家,直接更名给下家。从最开始只炒SMDC的零首付期房投机到现在成为真正的投资客给首付操作AYALA地产的中长线,近期我开始尝试当地的租赁市场,帮当地的华人公司找员工宿舍,我也还会继续在这个国家旅行,深入了解菲律宾。有兴趣菲律宾房产的朋友也欢迎找我切磋evilspawn999

      说说菲律宾的房价

      1.黄金地段比如说马卡蒂正中已经从2016年的310万比索一个小户型涨到今天的问地产公司买700万比索同样面积的小户型。这个区在城市中心,也刚好是我2015年去买菲律宾房产投资的地区,曾经在这里我操作过8套小户型,就是传说中的炒楼花,曾经在这里我持有八套小户型1年零4个月,找到下家,转手合同更名字给新的买家,每套套现200万比索,这种炒楼花资金上的投入并不大,分公司,有些公司1-2成首付,比如阿亚拉的房子质量最好,资质最久180年历史的一家西班牙公司,他们对于买家资金实力的要求也最严格,他们的楼盘一般需要1-2成首付,看项目。而另外一家华人首富施至诚的公司SMDC是可以零首付的,最大限度的发挥你的资金杠杆,缺点就是总价高,优点就是不用一次付很多,每个月几千块,慢慢养着就好了,毕竟在菲律宾马尼拉这样的发展中国家,五年的建造时间还是充满机会和想象力的,你回忆一下五年前的上海,当时房价多少,现在房价多少,在比较一下今天的菲律宾房价,再瞎想一下5年后的菲律宾房价,城市中心区,楼王地段。马卡蒂目前新盘均价3.3万起,转手房均价2.3万起,但是转手房也好,二手房也好,对资金的要求较高,前面需要一次付20-30万才能接手。这个区域比较值得关注的楼盘是air和gentry和lerato.

      2.国际城BGC GLOBAL CITY.这里现在如果想买好的楼王位置只能买转手合同或者2手房了,因为BGC已经没地皮可以开发了,目前还在卖的是罗宾逊的trion和美嘉在mckleyhills west有一手新盘,但我个人认为trion的位置和价格都可以,只是不够漂亮,户型超级奇怪是硬伤。而美嘉在mckleyhills west的又太远,这里走路去bgc的中心实在不可能完成。在国际城BGC GLOBAL CITY楼王位置的当属AYALA在32街的park triangle和在28街的maridien.这两个楼盘转手的大概38平米105万人民币,均价2.8万。

      3.再说一下过去两年炒的很热的MOA MALL OF ASIA亚洲商场赌场区的价格
      这个区域是smdc总部所在地,这家公司其实是这里最大的地主,曾经这里根本不值钱,shore开盘的价格只有区区的270万,但现在shore转手的都要450万起了,新盘shore3更是高达650万比索26平而已。为什么,涉及到菲律宾特色网络游戏公司,这个pasig地区聚集着十几幢的中国人开设的BC网络游戏公司,大概有30万的中国人雇员扎根在亚洲商场附近,那么问题来了,菲律宾房子必须就近居住,在哪里上班就住附近,走路上班是最方便的,为什么呢,因为交通状态实在太差太差了,早晚高峰寸步不动的情况时有发生,所以MOA的房子值钱还是因为需求量大于供给量,毕竟30万的中国雇员吃喝拉撒都在亚洲商场附近解决又有大量的游客,这个地区的房子新盘3.3万每平,转手早期合同大概2.4万人民币每平。

      4.再说一下地铁沿线房产的价格,在ortigas南站价格阿亚拉的portical2.2万均价,ortigas company的maven2.3万均价,rockwell的vantage大概2.3万均价。
      在vertis north奎松阿亚拉的均价2.4万-2.5万每平,在arca south阿亚拉的均价2.6万。
      因为马尼拉路面交通奇差无比,出于对时间成本的考虑,未来会有大量的人买在地铁沿线,这边和中心区比起来,真的算是未被发掘的价格洼地,我本人近期的投资,多是阿亚拉地产在地铁沿线上的物业,这是一家当地NO.1的开发商,是一家西班牙公司,去过西班牙的朋友应该都对西班牙建筑留有深刻的印象,阿亚拉在菲律宾已经有180年的历史了,我喜欢买这种品牌价值深入人心的开发商,虽然他家付款和资金有要求,不过和国内的3成首付比,这家大多楼盘只要1成首付,特别热门的楼盘需要2成首付,其实也不算什么。主要是以后方便卖,愿意花大价钱买这家的人大把,毕竟买不是目的,卖到钱才是炒房的目的。

      5.其他地区尽量别买,特别是位置很差特别老百姓的区域千万别买,因为马尼拉几乎没有刚需,大部分的房产都是被外国人买走,本国人只有20%的高收入富裕人群才参与这个房产的事,大部分的穷人他们只愁吃饭,所以不要用中国炒房惯有的操作手法去套,毕竟国情不同,你需要真的花时间去体会菲律宾。

      从十几岁开始折腾,创业,各种创业,有赚有亏,其实最后真没剩下什么,瞧一眼账号里的钱,多数都是投资炒房赚的,有上海的,有菲律宾的,中国楼市十年大阳线,摧毁一切价值观,曾经狂妄热血满满的少年也不得不低头买房卖房了,因为很简单,炒房的几乎都活的挺好的,创业的把命创没的也不在少数,而如今的菲律宾就像15年前的上海,处在经济上改革开放的头2.3年,这里不单单是房产,其他行业也是充满无数机会,欢迎志同道合的朋友来菲律宾马尼拉找我玩。

      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      

      文章信息
      作者:

      菲律宾房产888

      文章来源: 房产观澜
      时间:2018-06-27 07:07:01
      阅读次数:
      回复次数:
      点击回复比:0%
      只看楼主查看全部
      收藏本帖
      温州工业用插头