菲律宾房产 菲律宾买房 4年实战经验总结

    作者:菲律宾房产888 提交日期:2018-09-06 07:09:37

      我2015年接触菲律宾房产,研究菲律宾房价四年,菲律宾买房 马尼拉炒房实战操作了37套至今,套套获利。眼看着马尼拉一些期房楼盘从平整地皮到6层到59层封顶到交房,看着菲律宾经济发展和菲律宾改革开放的红利,看着菲律宾人逐渐富裕起来,看着改革开发初期的菲律宾本土富豪和马尼拉新贵的产生,发展中国家的菲律宾各行各业机会大把,只要人勤奋,切入点找准,都能赚钱。

      菲律宾房产 马尼拉房价 菲律宾买房 2018最新情况如下:

      1.一手好的房源特别少,并且特别抢手,比如菲律宾最大地产商AYALA阿亚拉地产,他们现在库存所剩无几,几乎已经被买光了,为什么呢?首先,造的好,有价值的盘,买了容易获利,本地人有钱的认这个开发商,面对外国投资客的大量涌入马尼拉房价的大幅上涨,本地人也不敢不买,因为他们害怕现在不买未来越来越买不起了。而投资客,早年到的,和我同期的人,已经从菲律宾房产的炒作中获利了,这批人胆子更大,来势汹涌,仰仗着对菲律宾社会的了解,和实际炒房经验,下手更狠的补仓,毕竟谁不想赚更多呢。后面来的中国炒房客大多是2017年2018年过来买的,这些人买了菲律宾的房产,几乎还在持有状态,并未套现,但是房价的涨让他们看到更多机会,所以菲律宾房价越涨越买,他们身边的亲朋好友也跟过来买,导致来的人数越来越多,不缺好客人,只缺好房子,就是目前菲律宾房产的最大风险,好房源无房可买,无房可卖,而不好的房子很多,却很难获利。


      2.零首付的大多数楼盘,比如说SMDC的,现在溢价严重,房子质量鬼一样,密集度又很高,但是抓住了中国投资客想要高杠杆的心理,而玩起了涨价游戏,开发商很聪明,你不是不想给前面的款子吗,那么没关系,我总价问你多要20%的溢价部分,然后给你0首付,让你4年时间慢慢还,虽然你最初的投入少了,但是你供4年给出去的钱实际上是高于市场实际价格的部分,所以投资客是赚不到什么钱的,便宜自然有便宜的道理,不会无缘无故的便宜。SMDC早年的楼盘,很便宜,当时这种0首付的有很大优势,因为价格有优势,现在SMDC早已经学坏了,我本人已经放弃炒SMDC新盘多年,因为除了中心区极其个别的地段极好的楼盘以外,SMDC90%的楼盘现在的价格奇高,投资客根本没法获利,大部分卖SMDC的中介都爱鼓吹它的高杠杆,鼓励客人10套20套一次的供,其实这样过度使用杠杆是非常危险的,中国人在菲律宾买房几乎没有成功拿到尾款贷款的,除非个人条件特别优异,我有一个客人从BDO贷到钱,但他本身是个年薪百外的外航飞行员,所以别相信忽悠,合理使用杠杆,对自己负责,不要贪心,因为你都没有尾款的时候,你前面给出去的钱也拿不回来,打水漂了哦,中介钱赚好了,他几年后可以消失,谁去管你。
      投资房产贪心是致命的。SMDC现在最值得买的是早年一批低价合同,菲律宾人手上的,他们现在有些菲律宾本地人意识不到这些房产未来的价值,稍微赚点小钱就卖了,这种合同非常值得收,前面大概一次给25万人民币左右,但是能买到马卡蒂中心区均价2.5万一平的房子,简直就像是白捡,比如说AIR RESIDENCE的特价合同,这种地段相当于上海的南京西路和北京的王府井大街,未来都是10-20万一平的。


      3.美嘉情况比较复杂,美嘉的一线房产更名费用要30万比索,什么概念,你什么没干就已经折掉4万人民币的更名手续费了,之前国内某知名论坛炒房团,集体去买美嘉在BGC国际城的麦可利西的开发商尾盘,就是这种一线品牌,他们一贯的操作手法就是买大V合作,然后给钱让大V摇旗呐喊忽悠小白投资者,小白们自己怂,以为参团有保证,一人交2万元中介费,跟他们去马尼拉扫开发商卖不掉的垃圾尾盘,4万的转名费加2万的中介费,又都把钱砸在大户型上,小白什么没干了就已经亏掉6万块了,而现在美嘉在BGC国际城一线的项目MEGA WORLD根本不让投资客更名转卖,最后只能收房,说白了,小白们连逃生的机会都没有,这就是传说中的SHUI裤,确实够水的。
      但是美嘉的二线品牌东方帝国的房产,其实非常好炒房,可以零首付,月供投入不大,也没有过度溢价,转名费用也低,只要75000比索就可以完成更名,大概合人民币9000块卖一次,今年东方帝国有一个楼盘叫KASARA,在未来地铁沿线的ORTIGAS NORTH STATION那里,那边现在几大开发商联合入驻开发,值得一炒。


      4.DMCI依然是无力吐槽的一家公司,这家很多房子是建在红色地震带上的,比如说PRISMA.LUMIER.还有一些楼盘是建在贫民窟的,比如说凯园KAI GARDEN.INFINA.还有几个盘是建立在化工厂仓库区,每天大卡车跑不停,比如说BRIXTON.FAIRLANE.所有DMCI的房子地段都是硬伤,周边环境一塌糊涂,炒房别被忽悠,不能只看宣传画,你还是要亲自过去看现场环境的。房产投资的重中之重就是地段!地段!地段!这话不是我说的,这话是李嘉诚说的,不服?去找李首富论。DMCI的房子不卖给菲律宾的律师,政要,媒体从业者,如果买他们房子你的职业是以上几种的话,他们拒绝你,为什么呢,因为合同漏洞百出他们怕你和他打官司曝光他们,再有中介给你推DMCI的房子你问问他们为什么DMCI房子不敢卖律师?!还是一句话,便宜没好货,好货不便宜,贪小便宜必然吃大亏。


      5.ROCKWELL价格和质量成正比,物有所值,它家的几个楼盘还是不错的,比如说ARTON和VANTAGE.但是他家的硬伤是土地储备不足,后期恐怕会薄弱,因为大的地产公司很多都是提前储备土地,菲律宾房产是永久产权和地权的,比如说阿亚拉的土地储备是180年前,由他们6代祖先完成土地储备,当年马卡蒂一平米土地只要47比索,而BGC国际城的土地当年就只要9比索一平米,这就是永久产权的优势,一人置业,世代收益。
      像SMDC的土地储备是40年前完成,美嘉的土地储备在20年前完成,所以土地储备充足,而ROCKWELL最大的硬伤是后期土地储备短缺,但是它家的质量和物业管理是全菲律宾唯一一家可以和阿亚拉PK的,阿亚拉就是菲律宾房产里的龙头老大,风向标,他们走到哪里开发,哪里就成为未来最炙手可热的地段。但是ROCKWELL家的经典楼盘还是非常值得投资并且长期拥有的。



      6.菲律宾房产2018马尼拉房价涨了,中心区很贵了,那到底怎么炒呢
      环境好,项目漂亮,看了有购买冲动的稀缺房源是我投资的喜好。菲律宾有个特性,有钱的只占全体人口的20%比,他们作为先富裕起来的人拥有大量财富,如果你炒的是刚需盘,那么我告诉你,菲律宾几乎没有刚需,你根本没机会获利几十万,为什么?因为有钱的他不会买你那种低端盘,而没钱的想买也没有存款,他不可能一次性付款几十万的钱给你,目前菲律宾大部分的转手和买卖在外国人之间进行,在部分高端稀缺盘上,也有菲律宾本地有钱人接手外国人楼花的情况,但是很少,大部分是我们接手菲律宾炒房的人的合同。只有在很少很少的AYALA.ROCKWELL的项目上,本地人才会接手老外的房,因为那毕竟是人家自己国家,人家比我们懂,我认识的本地炒房客很多,他们很多人在2013年菲律宾房价还没涨的时候就已经以一万元人民币一平的价格买了马卡蒂和BGC的大量物业。所以不要相信中介告诉你的,你的房子未来可以卖给本地人刚需的鬼话,那是10年20年以后菲律宾人全部富裕起来以后的事情了,你等不起那么久,所以低价刚需盘是赚不到钱的在菲律宾。


      7.远离小产权房,这种房子是SMDC搞出来的租赁权50年而已,不是产权,只是租赁权和使用权50年,处在菲律宾房产利益链的最底层,SMDC实际是在钻法律的漏洞,因为菲律宾的房产法律规定一个楼盘最多40%销售给外国人,其他60%要销售给菲律宾护照的公民,而菲律宾人的购买力又不足够强大,所以SMDC在不违法的情况下搞出租赁权来侵占本国人购买权,鼓励外国人炒房,让房价越来越高。但是这种合同处在利益链的最下方,本国人根本不会去买外国人的合同,有钱的比你都会炒,还至于去给外国人当接盘侠吗?没钱的,想要也没现钱一次付你的投入和你的利润,有的中介忽悠你说本地人能贷款,你就又上当了,菲律宾贷款出奇的严苛,本地人也得符合条件才能贷款,不是人人都能贷款的,本地人也只能贷款合同价格的70%,即使他复合贷款条件获批。那你的SMDC的合同是80%尾款,假设你总价100万的合同供了3年,一年供款4万人民币,你要获取利润15万人民币养3年,那么本地人需要一次付你的钱是12万加15万加补10万合同的10%(尾款的70%才能申请贷款),一共37万一次付,你问问有几个本地人一次给的出来的,菲律宾会花钱不会存钱,他们卡上连37万比索都没有,就更别说37万人民币了。


      8.菲律宾首都马尼拉地铁1号线已经开工,在奎松段可以肉眼看到工人开挖,机器在钻。这条起于马尼拉国际机场终止于奎松大区的地铁,连接着阿亚拉地产的四个项目,ARCA南就是未来的国际城BGC,相当于陆家嘴。再下一站就是C5环城高速的入口站,再下站是BGC国际城站点,最大受益楼盘是阿亚拉的PARK TRIANGLE RESIDENCE和写字楼,因为站点出口离这个楼盘走路只有2分钟。之后是马卡蒂站,这站不是马卡蒂的中心区,是连接未来马尼拉地铁2号线的KALAYAN大道站,从这里未来可以换乘2号线,菲律宾马尼拉地铁2号线是马卡蒂境内的地铁,环绕马卡蒂而建(马尼拉2号线我后面介绍,预计今年12月份动工),继续说一号线,马卡蒂站过后是马尼拉第三大CBD ORTIGAS南站,这里的代表楼盘是AYALA的PORTICAL,ROCKWELL的VANTAGE,和ORTIGAS公司的MAVEN.很多中介喜欢打擦边球说FAME和TWIN OAKS受益,其实根本这俩没有地铁,他们走到ORTIGAS南站要20分钟,在菲律宾马尼拉常年天气炎热,人类能够步行的距离是700米10分钟以内,多过这个距离的都可以忽略不计,就是没有地铁。再下面一站是ORTIGAS 北站,这里的受益楼盘是ROCKWELL GROVE和美嘉的KASARA.再后面是KATIPUNAN站,ANONAS站,这两站周边环境像炸过一样,几乎你可以忽略不计。EAST AVENUE站周边没有楼盘。之后进入重点NORTH AVENUE奎松站,这里是阿亚拉的VERTIS NORTH所在地,楼盘OREAN PLACE直接受益,这个楼盘是整个VERTIS NORTH项目的第四期,走路去地铁只要5分钟。这就是马尼拉地铁的一号线,预计2022年建成,我目前个人投资的很多项目没有在MOA和价格已经很高的马卡蒂和BGC国际城,我投了很多在菲律宾马尼拉地铁1号线和2号线上,我各人投资的一贯手法就是买潜力不买溢价。


      再详细解析一下菲律宾马尼拉地铁的2号线,起于马卡蒂大学,这里是BGC国际城的入口处,过了趴赛河以后下一站是KALAYAN大道这里同样是和1号线换乘的地方,直接受益的是ROCKWELL 马卡蒂的项目,然后地铁经过J.P.RIZAL大道,在马卡蒂市政厅CITY HALL有一站,这里目前没什么好的楼盘,只是老百姓住宅区,为了方便百姓上班弄了这么一站,之后下一站是阿亚拉的CIRCUIT MAKATI站,直接受益楼盘CALLISTO2,SOLSTICE,都是阿亚拉的项目。再下一站是RCBC附近的马卡蒂中央消防局站,这个直接受益楼盘是SMDC的AIR RESIDENCE,LUSH RESIDENCE,和阿亚拉的LERATO楼盘。再下一站是马卡蒂三角公园,这里直接受益楼盘是阿亚拉的一线品牌AYALA PREMIER旗下的PARK CENTRAL,最后一站到达马卡蒂的SM商场附近,在这里可以和轻轨MRT3号线进行换乘。马尼拉地铁2号线,全部围绕马卡蒂而建造,再次证明了我的预测,资金和好处永远是围绕富裕地区投放,富裕地区会越来越发展,贫困地区会发展缓慢,所以投资要投在富人区,尤其是菲律宾这种资本主义国家更是保护本国的即得利益人群。


      9.菲律宾马尼拉的IT小镇阿拉邦ALABANG,这里相当于上海的张江高科和北京的望京,早年由FININVEST地产开发,但是他们资金实力不行,一直没有搞起来,办公楼建设了30多幢,却忘记了建造大量写字楼附近的居民住宅,现在仅存的能现住的楼房只有7幢楼,根本不够住的,区域内供需严重失衡,这里大量的菲律宾白领,7幢中国网络游戏公司入驻,万幸现在阿亚拉进入开发住宅,项目所在地在阿拉邦境内纯土豪出没的AYALA ALABANG VILLAGE旁边开车2分钟的距离,新楼盘叫VIENTO二期,这里一期的时候只要2.2万一平,现在二期也不过才2.5万一平,其实潜力非常大,还是一个理念,盯紧富人区,菲律宾本土富人区。


      10.今年最大利好, 将于11月12号到18号,对菲律宾进行为期一周的国事访问。杜特尔特会以最高规模接待,中菲友好会深入菲律宾人心。中国会提供给菲律宾8.4亿比索低息贷款,包括援建苏比克到克拉克的高铁,马尼拉城市南北过趴赛河的桥梁,帮助改进下水排洪和水泵供水等基础设施建设。届时CCTV各台也会狂报道,来菲律宾的中国游客会越来越多,菲律宾房产也会逐渐进入全国百姓的餐桌。预计明年菲律宾房价还会涨,菲律宾好的房源会越来越紧张,越来越难买,首付比例可能会提高,马尼拉大多数地区进入3万人民币每平时代是必然趋势。

      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      



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      菲律宾房产888

      文章来源: 房产观澜
      时间:2018-09-06 07:09:37
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